Оценка и оспаривание кадастровой стоимости недвижимости в Нижнем Новгороде и других регионах России нужны, чтобы снизить размер имущественного или земельного налога, арендные платежи. Реже оспаривание связано с нарушениями в процедуре определения стоимости для кадастра.

Чтобы добиться снижения кадастровой стоимости, необходимо узнать рыночную цену объекта капитального строительства, жилого или нежилого помещения, земельного участка. Ее рассчитает профессиональный оценщик, чей отчет можно использования в уполномоченной комиссии при ГБУНО «Кадастровая оценка».

Нужна ли оценка недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости?

С рыночной стоимостью недвижимости граждане и организации сталкиваются при совершении сделок, оформлении договоров и других документов. Определить ее можно без привлечения эксперта-оценщика, так как стороны сделки вправе сами согласовать все условия договора. С кадастровой стоимостью все иначе, так как она определяется гос. органами. Владелец недвижимости может повлиять на показатель кадастровой стоимости следующими способами:

  • подав документы и пояснения в уполномоченное бюджетное учреждение в процессе государственной оценки недвижимости;
  • подав заявление о перерасчете и уменьшении кадастровой стоимости, если она превышает рыночный показатель;
  • дождавшись следующей государственной оценки, после которой стоимость по кадастру будет изменена в большую или меньшую сторону.

Главной причиной, почему кадастровая стоимость превышает рыночную цену недвижимости, является особенность проведения оценки. Бюджетное учреждение не проводит обследования и осмотр объекта в натуре. Оценка осуществляется только путем изучения документов и сведений о годе постройке или образования, типе и характеристиках объекта.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших экспертов — звоните по телефонам:

 8-950-605-75-85 8-960-191-12-21 – Нижний Новгород

 8 (831) 446-76-36, 8 952 786 14 36  — По России

Все консультации бесплатны.

Сведения о кадастровой стоимости можно найти в выписке ЕГРН. Ее можно запросить через МФЦ, сайты госуслуг и Росреестра.

Хотя бюджетное учреждение используется в расчетах средние рыночные цены по региону, это не учитывает индивидуальные параметры и фактическое состояние объекта. В редких случаях кадастровая стоимость будет ниже рыночной. В большинстве ситуаций, напротив, данные кадастра будут превышать реальную цену объекта на рынке.

Отметим, что даже после успешного оспаривания стоимость недвижимости по кадастру может вновь существенно увеличиться в ходе следующей государственной оценки. Закон обязывает бюджетное учреждение учесть рыночную цену объекта, которая ранее была предметом спора. Но на практике возможны ситуации, когда этого не будет сделано. Тогда собственнику предстоит вновь подавать заявление, заказывать отчет и требовать снижения кадастровой стоимости.

Комментарий эксперта. Превышение кадастровой стоимости над рыночной ценой не означает, что бюджетное учреждение допустило ошибки или неправильно применило нормы закона. Это связано с недостатками формул и методик расчета, которые не учитывают фактическое и реальное состояние объекта. Чтобы защитить интересы собственников, законодатель ввел механизм оспаривания результатов государственной оценки. Единственным доказательством, позволяющим подтвердить несоответствие цены на рынке и по сведениям кадастра, является отчет профессионального эксперта-оценщика.

№ п/п Основные понятия для оспаривания кадастровой стоимости Описание
1 Выписка ЕГРН Содержит сведения на объект недвижимости, в том числе о его кадастровой стоимости по результатам последней оценки. После успешного оспаривания в выписке ЕГРН появится новая стоимость объекта, приравненная к рыночной цене.
2 Оценщик Профессиональный эксперт, имеющий право заниматься оценочной деятельностью. Оценщик может работать в частном порядке, либо в штате организации, занимающейся оценочной деятельностью.
3 Кадастровая стоимость Это стоимость объекта, определенная бюджетным учреждение в ходе государственной оценки недвижимости. Периодичность оценки составляет до 1 раза в 5 лет.
4 Рыночная цена объекта Определяется профессиональным оценщиком после изучения документов и осмотра объекта, учитывает реальное состояние недвижимости.

Что дает оценка объекта недвижимости?

Независимая оценочная деятельность также сопровождается изучением документов и сведений по объекту или участку. Однако одним из важнейших методов определения рыночной цены является реальное обследование здания, жилого или нежилого помещения. участка, другого объекта. Визуальный осмотр позволяет:

  • определить реальные показатели износа;
  • учесть фактическую планировку объекта, сделанные изменения по отделке и дизайну, другие показатели;
  • принять во внимание такие факторы как местоположение объекта, степень его благоустройства, удаленность от центра города, другие моменты.

Получив информацию о фактических характеристиках объекта или участка, оценщик найдет схожие предложения на открытом рынке, сравнить сведения по их стоимости. Это даст объективный показатель рыночной цены.

Обращаем внимание, что повлиять на выводы оценщика невозможно. Эксперт несет ответственность за достоверность данных, указанных в отчете, за включение в него заведомо ложной информации. Поэтому не имеет смысла просить искусственно занизить рыночную цену, чтобы максимально уменьшить стоимость по кадастру.

Кто может сделать оценку для оспаривания кадастровой стоимости?

Во многих случаях рыночная цена объекта определяется без обращения к эксперту-оценщику. Типичный пример – совершение сделки купли-продажи. В договорах по этим сделкам можно указать любую цену. Однако логично, что собственник намерен продать своей объект как можно дороже, тогда как покупатель заинтересован в снижении цены. Путем взаимных договоренностей стороны находят компромисс, определяют стоимость объекта, которая их устроит. Она может отличаться от реальной рыночной цены, но незначительно.

В ситуации с официальным определением рыночной цены все иначе. Эксперт делает оценку по специальным методикам, которые дают максимально объективный показатель стоимости. Результаты оценки указываются не в договорах, а в официальном документе – отчете (заключении). Так как оценщик несет ответственность за достоверность и объективность результата своей работы, отчет можно представить в суд, использовать при оспаривании кадастровой стоимости через комиссию.

Комментарий эксперта. Самым важным последствием, которое влечет оспаривания кадастровой стоимости, является возможность снизить налоги на недвижимость и землю. Базовые ставки для налогообложения указаны в НК РФ, а одним из обязательных показателей для расчета является стоимость по кадастру. Но если разница между ценой на рынке и по кадастру будет минимальна, снижение налогов после оспаривания тоже будет мизерным. Эти моменты можно проверить до того, как начинать процедуры через уполномоченную комиссию или суд.

Как оспорить кадастровую стоимость: пошаговая инструкция

Механизм оспаривания кадастровой стоимости работает уже почти 12 лет. Более того, государство существенно упростило все процедуры для собственников. Раньше уполномоченные комиссии почти всегда отказывали в снижении стоимости, что вынуждало заявителей обращаться в суд. Сейчас в состав комиссии входят представители СРО, объединяющей экспертов-оценщиков и оценочные компании. Поэтому можно рассчитывать на положительное решение уже на стадии рассмотрения документов в комиссии, так как основным доказательством у заявителя будет отчет оценщика.

Комиссия собирается для рассмотрения заявлений ежемесячно. Узнать дату рассмотрения спора по вашим документам можно из уведомления, либо на сайте регионального Управления Росреестра. Можно заранее оформить доверенность на представителя, если вы не сможете присутствовать на заседании лично. Во многих случаях достаточно представить документы, тогда как личное участие будет необязательно.

ВНИМАНИЕ! адрес для направления отчета об оценке

603003, Нижний Новгород, ул. Максима Горького, д. 151А ГБУНО «Кадастровая оценка» (для уточнения кадастровой стоимости)

Заявление для подачи заявления по оспариванию кадастровой стоимости (скачать)

Узнаем, сколько стоит объект по кадастру

Если вы раньше не занимались оспариванием кадастровой стоимости, рекомендуем действовать через представителя. Такие услуги оказывает наша компания. Специалисты ООО Смарт Вэй знают все нюансы законодательства и судебной практики, связанные со спорами по кадастровой оценке. В ваших интересах мы запросим и подготовим документы, правильно составим заявление в комиссию или суд, представим вас при рассмотрении спора.

Чтобы проверить, имеет ли смысл подавать заявление, нужно уточнить показатель кадастровой стоимости и сравнить его с рыночной ценой. Сведения из кадастра можно получить путем запроса выписки ЕГРН. Запрос можно подать:

  • через Многофункциональный центр;
  • через сайт Госуслуг;
  • через сайт Росреестра.

Для запроса через онлайн-сервисы можно использовать ЭЦП или учетную запись госуслуг. Ответом на такой запрос будет электронный файл с выпиской ЕГРН, заверенный ЭЦП специалиста Росреестра.

Также выписку может запросить ваш представитель. В документе будет указан не только показатель кадастровой стоимости, но и сведения о праве собственности на объект. Поэтому выписка ЕГРН входит в обязательный комплект документов для оспаривания.

Получив выписку, можно сравнить стоимость по кадастру и рыночную цену вашего объекта. На этом этапе не обязательно обращаться к эксперту-оценщику. Можно самостоятельно проверить предложения на вторичном рынке по аналогичным объектам, сравнить с информацией из ЕГРН. После этого можно обращаться к оценщику, заказывать отчет по рыночной цене недвижимости.

Заказываем оценку объекта

Если предварительная проверка показала большую разницу между рыночной ценой и стоимость по кадастру, необходимо заказать отчет об оценке. Оформить этот документ может эксперт в сфере оценочной деятельности, состоящий в СРО. Найти оценщика можно в любом крупном городе. Процесс определения рыночной цены включает следующие этапы:

  • нужно заключить договор на оценку, передать оценщику основные документы на объект (выписку ЕГРН, договор купли-продажи и т.д.);
  • после изучения документов оценщик выезжает на место, проверяет реальное состояние объекта или участка, определяет их характеристики;
  • полученные данные сверяются с ценой сделок и предложениями на открытом рынке недвижимости;
  • составляется отчет, где эксперт укажет рыночную цену и свои выводы, обоснования, методик и формулы.

В некоторых случаях оценщик может использовать метод фактических затрат, которые понес собственник для возведения объекта и изменения его характеристик. В любом случае, оценщик несет ответственность за свои выводы и за содержание отчета. Поэтому показатель рыночной цены будет подтвержден надлежащим образом.

Обращаемся в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости

ВНИМАНИЕ! адрес для направления отчета об оценке

603003, Нижний Новгород, ул. Максима Горького, д. 151А ГБУНО «Кадастровая оценка» (для уточнения кадастровой стоимости)

Даже если объектом владеет физическое лицо, обращаемся с документами сначала в комиссию при ГБУНО «Кадастровая оценка». Комиссии работают по региональному принципу. Сведения об адресе в других регионах России, куда можно подать документы, есть на сайте Росреестра.

Вы можете уточнить условия сотрудничества и стоимость услуг у наших экспертов. Предварительные цены смотрите в таблице ниже.

№ п/п Услуга, документ Предварительная стоимость
1 Подготовка и запрос документов для оспаривания кадастровой стоимости от 2 000 руб.
2 Стоимость оценки по определению кадастровой стоимости Объекта недвижимости от 25 000 руб.
3 Сопровождение оспаривания кадастровой стоимости через комиссию Бесплатно при заказе отчета.
4 Оформление документов для кадастрового учета от 5 000 руб.
5 Юридическое сопровождение сделок от 5000 руб.

Как узнать новую кадастровую стоимость после оспаривания?

Проверить, что по итогам оспаривания кадастровая цена была снижена, можно по выписке ЕГРН. Еще 2-3 года назад для этих целей можно было заказать справку о кадастровой стоимости. Сейчас данная информация есть в выписке ЕГРН, которую можно запросить через Госуслуги или МФЦ. Если решением комиссии или суда стоимость была снижена, но в ЕГРН сведения не изменились, нужно обращаться в Росреестр, требовать разъяснений.

Заключение

Оспаривание кадастровой стоимости нужно, если она значительно превышает рыночную цену объекта или участка.

Чтобы добиться снижения стоимости по кадастру, необходимо узнать рыночную цену объекта, получить отчет оценщика.

Если у вас возникли вопросы или требуется помощь в оспаривании кадастровой стоимости в Нижнем Новгороде, обращайтесь к нашим экспертам по кадастру и недвижимости. Мы поможем даже в самой сложной ситуации!