Аналитический центр Банки.ру изучил, как изменилась ситуация на рынке ипотечного жилищного кредитования в I квартале 2023 года по сравнению с I кварталом 2022 и 2021 годов. Опираясь на официальные статистические данные Банка России, Росстата, Росреестра, ДОМ.РФ и эксклюзивные внутренние данные маркетплейса Банки.ру, аналитики сравнили основные показатели развития рынка недвижимости и рынка ипотечного жилищного кредитования (ИЖК), изучили суммы, ставки, сроки и другие параметры ИЖК, а также выявили отличия в портрете заемщиков в эти периоды.
Что происходило на рынке недвижимости
В первые три месяца 2023 года на рынке недвижимости продолжился спад, который был и в 2022 году. По данным Росреестра, количество сделок снизилось за год на 12%, в том числе на 34% на первичном рынке и на 12% на вторичном. Из-за просадки на 14% количества зарегистрированных ДДУ в сравнении с I кварталом 2021 года россияне заключили на 2,6% меньше договоров приобретения недвижимости. А вот договоров купли-продажи, наоборот, на 1,1% больше, чем в I квартале 2021-го. Как результат, по итогам I квартала 2023 года на рынке сохранилось преобладание вторичного сегмента, а его доля в общем количестве сделок увеличилась за год с 79,2% до 83,6%, превысив результат первых трех месяцев 2021 года на 2,3%.
Объясняется это продолжившимся в начале 2023 года ростом стоимости жилья, прежде всего на первичном рынке. За год средняя цена квадратного метра новостроек выросла на 16,5% и составила 127,3 тыс. рублей, что на 53% больше, чем в I квартале 2021 года. Среднеквартальная же цена за «квадрат» на вторичке за год практически не изменилась (прирост составил 1,1%) и зафиксирована Росстатом на уровне 90,9 тыс. рублей. Однако по сравнению с исследуемым периодом 2021 года стала выше на 34%.
Сильнее всего за год средний чек квартир на первичном рынке вырос в Северо-Кавказском и Центральном федеральных округах, а на вторичном — в Приволжском и Южном ФО. Снижение цен на новостройки наблюдалось в Северо-Западном ФО, а на вторичное жилье — в Центральном и Северо-Западном ФО.
На двухлетнем горизонте наименьший прирост стоимости новостроек отмечался в Северо-Западном и Дальневосточном ФО, наибольший — в Южном и Северо-Кавказском. На вторичное жилье цены меньше всего выросли в Центральном ФО, а сильнее — в Приволжском. При этом лидерами по стоимости первичного жилья по итогам I квартала 2023 года, как и двумя годами ранее, стали Северо-Западный и Центральный ФО, а вторичного — Северо-Западный и Приволжский. Первенство же по минимальной среднеквартальной стоимости квадратного метра жилья удержал Северо-Кавказский ФО.
Что происходило с ипотекой
Доля проникновения ипотеки на рынок недвижимости в I квартале 2023 года была на 3% выше, чем годом ранее: по данным Росреестра, с участием ипотечных средств заключалось 45% всех сделок, что соответствовало уровню аналогичного периода 2021 года. А вот темпы развития ипотечного жилищного кредитования были ниже: за январь — март 2023 года банки выдали 346 тыс. кредитов на 1,3 трлн рублей, что на 4% в денежном выражении и на 12% — в количественном меньше I квартала 2022 года. По сравнению с исследуемым периодом 2021 года было выдано на 17% меньше ипотек, а вот в денежном выражении — больше на 9%, что является следствием роста стоимости недвижимости и, как результат, размера выдаваемых населению ипотечных средств.
Рост ипотеки по объему отразился и на приращении портфеля ИЖК на балансах банков. По данным ЦБ, за I квартал 2023 года он показал самые высокие темпы прироста по сравнению с другими сегментами и составил 14,7 трлн рублей, или 52% от всех выданных физлицам кредитов. Это стало максимальным значением за всю историю развития ипотеки в России.
Более 70% из числа выданных ипотечных кредитов пришлось на вторичный сегмент, доля же первички по сравнению с I кварталом 2022 года стала ниже и составила 28,2%, практически вернувшись на уровень 2021 года. Поскольку за прошедший год средняя стоимость вторичного жилья выросла в разы меньше, чем новостроек, интерес заемщиков к вторичной ипотеке после просадки в I квартале 2022 года на фоне реализации инвестиционного спроса в 2023 году вновь начал расти. Объясняется это тем, что при сложившейся на рынке недвижимости ситуации, даже оформляя ипотеку на готовое жилье по более высоким ставкам, в плане итоговой переплаты заемщики могут сэкономить гораздо больше, чем при покупке в ипотеку новостройки.
Одновременно в I квартале 2023 года на рынке продолжится тренд на снижение в структуре сделок рефинансирования — его доля уменьшилась с 15,8% по итогам I квартала 2021 года до 0,8%. Мы по-прежнему связываем это с существенным удорожанием стоимости таких продуктов для заемщиков в линейках кредитных организаций, из-за чего по сравнению с предыдущими периодами они потеряли экономическую целесообразность. Исключением являются только кредиты, оформленные в начале 2022 года, а также ИЖК, рефинансируемые семьями с детьми. Однако, по нашему мнению, присутствие первой категории в I квартале 2023 года было минимальным, поскольку большая часть имевших такую необходимость заемщиков реализовала свой интерес во втором полугодии 2022 года, когда многие банки практиковали внутреннее рефинансирование. В связи с этим полагаем, что отмеченную долю рефинансирования в рыночной структуре обеспечили именно семьи с детьми и если бы по «Семейной ипотеке» отсутствовали установленные государством ограничения [1], она была бы существенно выше.
Основания для таких предположений закладывает и рост в общем количестве сделок доли кредитов, выданных по этой программе, — с 16,2% по итогам I квартала 2021 года до 48,5%, что выше аналогичного периода 2022 года на 7,5%. Как результат, в количественной структуре всех выданных ИЖК по итогам первых трех месяцев 2023 года «Семейная ипотека» впервые обогнала «Ипотеку с господдержкой», лидировавшую по этому показателю в течение двух предыдущих лет. В денежной же структуре сделок с госсубсидированием доля «Льготной ипотеки», напротив, стала выше, чем годом ранее, в связи с чем можно предположить, что с ее использованием заемщики стали приобретать более дорогие объекты недвижимости, чем по «Семейной ипотеке». Минимальный интерес заемщиков в начале 2023 года касался «Дальневосточной ипотеки», доля которой снизилась как в объеме, так и в количестве выданных ИЖК, и IT-ипотеки. В целом же доля всех ипотечных программ с госсубсидированием составила 37% в общем количестве выданных ИЖК, что на 3% больше, чем в аналогичном периоде предыдущего года, и на 10% — чем в 2021-м. В денежном выражении прирост составил 16% и 18% соответственно, из-за чего в совокупности льготная ипотека обеспечила более половины выданного банками объема ипотечных средств населению.
По данным ЦБ, в I квартале 2023 года из-за удорожания недвижимости продолжил расти средний чек выдаваемых ИЖК: по сравнению с аналогичным периодом годичной давности он стал выше на 9% и составил 3,7 млн рублей, что больше показателя I квартала 2021 года на 32%. Это повлекло за собой рост среднего срока ипотеки в России, который по итогам I квартала 2023 года составил 24 года — на пять лет больше, чем в 2021-м, и на два — чем в I квартале 2022 года. Объясняется это тем, что в условиях снижения доходов населения и роста закредитованности банки вынуждены удлинять сроки с целью обеспечения более низкого ежемесячного платежа и соблюдения требований регулятора в части показателя долговой нагрузки. Продолжил влиять на этот процесс и рост средневзвешенной ставки по ИЖК: после несущественного снижения в январе к концу I квартала она вернулась на уровень годичной давности. В совокупности с преобладанием в выдачах банков ипотеки с низким первоначальным взносом, ставшей одной из причин ужесточения регулирования выдачи ипотеки в 2023 году со стороны ЦБ, все это говорит о том, что фактическая доступность ипотеки для населения продолжает снижаться.
В I квартале 2023 года спрос на ипотеку со стороны пользователей Мастера подбора ипотеки финансового маркетплейса Банки.ру был на 152% больше, чем в I квартале 2022 года, и на 83% — чем в первые три месяца 2021 года. Несмотря на то что в целом по рынку отмечалось снижение доли заключенных сделок по рефинансированию, интерес на Банки.ру к этому продукту был в 3,5 раза больше, чем в I квартале 2022 года, и четырехкратно превышал спрос в аналогичном периоде 2021 года. В то же время спрос со стороны заемщиков, планировавших оформить кредит на покупку недвижимости, вырос за год на 135%, а прирост на двухлетнем горизонте составил чуть больше 60%. В связи с этим доля рефинансирования в структуре запрашиваемых целей ипотечного кредита выросла за два года в два раза и по итогам первых трех месяцев 2023 года составила 20%.
Преимущественный интерес к рефинансированию на протяжении всех рассматриваемых нами периодов отмечался со стороны мужчин — в среднем их доля в оставленных заявках на этот продукт стабильно приближалась к 60%. А вот приобретение недвижимости больше интересовало женщин, которые начиная с марта 2022 года формировали более половины оставленных пользователями заявок на эту цель.
Большую часть заявок как на оформление ипотеки, так и на ее рефинансирование оставляли пользователи в возрастном диапазоне от 25 до 45 лет, среди которых на горизонте двух лет заметно прослеживается увеличение заемщиков в возрасте до 35 лет. Наряду с ними рост в указанный период показал сегмент клиентов в возрасте от 18 до 25 лет. При этом спрос на ипотечные продукты со стороны других групп населения сократился.
Средний возраст пользователей, оставивших в I квартале 2023 года заявки на ипотеку в сервисах Банки.ру, составил 36 лет. По сравнению с I кварталом 2022 года он снизился на два года, а с аналогичным периодом 2021-го — на четыре. Проявлявшие интерес к рефинансированию ипотеки посетители, как и в 2021 году, были в среднем на год старше заемщиков, планировавших оформить ипотеку впервые. Разницы в среднем возрасте заемщиков — мужчин и женщин — в I квартале 2023 года не наблюдалось, хотя двумя годами ранее женщины, хоть и незначительно, но были старше мужчин.
Как и двумя годами ранее, желающие получить ипотеку пользователи чаще всего запрашивали сумму от 1 млн до 3 млн рублей, однако на фоне продолжающегося удорожания недвижимости в 2023 году ее доля в структуре сумм стала снижаться, как и ипотек до миллиона рублей. А вот запросы на более крупные суммы ожидаемо стали расти, и наиболее существенный прирост среди них на двухлетнем горизонте показали заявки с суммой от 3 млн до 5 млн и свыше 7 млн рублей.
Средняя запрашиваемая сумма ипотеки в сервисах Банки.ру составила в I квартале 2023 года 3,4 млн рублей. По сравнению с 2021 годом она выросла на 31%, а с 2022-го — на 8%. Пиковое значение этого показателя на двухлетнем горизонте отмечалось в марте 2023 года, а минимальное — в феврале 2021 года.
Динамика запрашиваемых средних чеков на покупку недвижимости и рефинансирование была разнонаправленной. Если запрашиваемая средняя сумма первичной ипотеки выросла за исследуемый период с 2,5 млн до 3,6 млн рублей, то рефинансируемой, напротив, снизилась — с 3,1 млн до 2,6 млн рублей. На наиболее высокие средние чеки ипотечного кредита на всем исследуемом нами горизонте рассчитывали мужчины в возрасте от 35 до 45 лет. С небольшим отрывом от них шли мужчины в возрасте от 25 до 35 лет. Наименьшие же средние суммы в 2023 году интересовали мужчин старше 65 лет, в то время как в 2022 году — женщин этой возрастной категории, а в 2021-м — женщин младше 25 лет.
Средний запрашиваемый через Мастер подбора ипотеки срок кредитования в I квартале 2023 года составил 15 лет. По сравнению с I кварталом 2022 года он снизился на два года, а с аналогичным периодом 2021-го — увеличился на год. Максимальный средний срок запрашивали мужчины в возрасте от 18 до 35 лет, а минимальный — женщины старше 65 лет. Двумя годами ранее получить кредитные средства на самый продолжительный срок пытались женщины возрастом от 25 до 35 лет, а на самый короткий — заемщики старше 65 лет. Одновременно мы зафиксировали, что заемщики, планировавшие рефинансировать ипотеку, в среднем в 2023 году запрашивали желаемый срок кредита всего на два года меньше, чем при покупке жилья, хотя обычно этот лаг гораздо выше (например, в I квартале 2022 года он был равен шести годам). Это также косвенно доказывает, что из-за снижения реальных доходов заемщики стали вынуждены запрашивать ипотеку на более длительные сроки — с целью получения максимально комфортного в плане финансовой нагрузки ежемесячного платежа.
Уровень кредитоспособности пользователей, планировавших оформить ипотеку через сервисы Банки.ру, в I квартале 2023 года был выше аналогичного периода 2021 года и в целом соответствовал картине двухгодичной давности. У большинства половозрастных групп заемщиков он оценивался как высокий и имел значение от 594 до 903 баллов, что характеризует ипотечных заемщиков как самых дисциплинированных. Средний кредитный рейтинг (присваивается при количестве баллов от 150 до 593) [2] имели заемщики возрастом от 18 до 25 лет и мужчины старше 65 лет. В I квартале 2022 года высоким кредитным рейтингом обладали только женщины старше 45 лет и мужчины от 45 до 55 лет, а в аналогичном периоде 2021 года все группы пользователей, за исключением заемщиков в возрасте от 18 до 25 лет.
Как и двумя годами ранее, преобладающая часть граждан, желающих получить ипотеку или рефинансировать уже имеющуюся, имела высшее образование и состояла в официальном браке. Кроме того, большинство потенциальных заемщиков были официально трудоустроены. Доля ИП находилась на уровне 2021 года, но немного снизилась по сравнению с I кварталом 2022 года. Ощутимо меньше, чем в предыдущие периоды, стал процент граждан с «серым доходом». Интерес пенсионеров, нетрудоустроенных заемщиков и самозанятых к этому продукту оставался минимальным, однако в первом триместре 2023 года доля заявок от двух последних категорий выросла.
Одновременно в I квартале 2023 года продолжил расти указываемый уровень ежемесячного дохода потенциальных заемщиков. Его среднее значение у пользователей, планировавших впервые оформить ипотеку, выросло за два года на 43% и составило в I квартале 2023 года 131 тыс. рублей. А вот указываемый средний доход по цели «рефинансирование ипотеки» вырос за тот же период практически на 60% и составил 159 тыс. рублей.
Средний указываемый пользователями Банки.ру стаж в I квартале 2023 года увеличился на два года по сравнению с 2022-м и составил чуть больше шести лет. А вот в части типа организации-работодателя изменений не произошло: по-прежнему более половины потенциальных заемщиков работали в коммерческих организациях (ООО), а доля бюджетников была минимальной.
Как и двумя годами ранее, больше всего ипотекой в сервисах Банки.ру интересовались заемщики из Москвы, Санкт-Петербурга, Московской области и Краснодарского края. Топ-10 регионов на протяжении анализируемого нами периода практически не изменился — за исключением того, что в 2023 году Красноярский край в нем сменила Челябинская область, а в 2022-м — Новосибирскую область — Нижегородская. Закономерно, что большинство из этих регионов, согласно данным ДОМ.РФ, являются лидерами по числу выданных кредитов.

Итоги и прогнозы

В 2023 году мы ожидаем замедления темпов развития ипотечного жилищного кредитования в России, поскольку на текущий момент в микро- и макросреде этого сегмента накопилось больше сдерживающих, нежели стимулирующих факторов. Ключевыми из них, по нашему мнению, являются:
исчерпание платежеспособного спроса со стороны населения на фоне снижения реальных располагаемых доходов и высокого уровня долговой нагрузки;
вероятное повышение ключевой ставки и дальнейшее ужесточение макропруденциального регулирования ипотечного сегмента со стороны ЦБ;
снижение доступности ипотеки для населения из-за продолжающегося роста процентных ставок, сохранения завышенных цен на недвижимость и де-факто ужесточения требований к минимальному первоначальному взносу при покупке строящейся недвижимости.
Смягчить эффект от их реализации помогут действующие меры господдержки и возможное их расширение Минстроем. А также вступление в силу законопроекта, позволяющего включать в тело кредита стоимость затрат на меблировку строящихся квартир, что, на наш взгляд, повысит спрос на первичном рынке. Это обусловит приращение объема выдаваемых банками средств, но одновременно приведет к дальнейшему росту среднего чека по ипотеке, исходя из чего мы прогнозируем сохранение в 2023 году среднемесячных темпов прироста этого показателя на уровне 0,4%. Одновременно на фоне перехода цен на вторичную недвижимость в стадию «нормального роста» считаем высоко вероятным еще большее смещение рынка ИЖК во вторичный сегмент и повышение доли вторичной ипотеки в выдачах банков.
Мы ожидаем усиления интереса к ипотеке со стороны заемщиков во второй половине года и прежде всего в IV квартале, поскольку традиционно этот период является пиковым в плане спроса. Но из-за сохраняющейся общей экономической напряженности, вынужденного купирования банками рисков снижения качества своих ипотечных портфелей и пересмотра кредитных политик, а также возможного исчерпания к концу года выделенных со стороны государства лимитов на льготную ипотеку полагаем, что в этом году сезонный фактор будет иметь значительно меньший вес.
По итогам текущего исследования мы закладываем в свой базовый прогноз рост портфеля ИЖК по итогам года до 16,2 трлн рублей, что на 14,5% превысит уровень января 2023 года. Ввиду обозначенных выше факторов мы ожидаем замедления среднемесячных темпов его прироста по сравнению с более ранними периодами до 1%. В случае реализации этого сценария мы ожидаем прироста выдач ИЖК по итогам года на 20% в денежном выражении и на 18% — в количественном.